Comment fonctionne le simulateur impôts revenus fonciers ?
Le calculateur répond à une question précise : pour un logement loué vide, quelle base taxable ressort d'une application forfaitaire et quelle base ressort d'une déduction des charges réellement retenues ? Il ne calcule pas la taxe foncière locale et ne remplace pas la déclaration de revenus. Son rôle est de rendre la comparaison lisible avant de rassembler vos justificatifs.
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes lorsque les conditions du régime sont remplies. Le régime réel soustrait les charges admissibles et les intérêts d'emprunt saisis. Sur chaque base positive, l'outil applique la TMI choisie pour donner un ordre de grandeur de l'impôt et ajoute 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les crédits, réductions, déficits reportables et effets propres à votre foyer ne sont pas reconstitués.
Formule micro-foncier : recettes brutes × 70 %.
Formule régime réel : recettes brutes − charges déductibles − intérêts d'emprunt.
Estimation fiscale : base positive × TMI, puis base positive × 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Une base négative est affichée comme un déficit dans la colonne du réel. L'outil ne transforme pas automatiquement ce déficit en remboursement : les règles d'imputation, les plafonds, les reports et l'origine des charges doivent être contrôlés séparément.
Micro-foncier ou régime réel : quel choix comparer ?
Le seuil et l'abattement ne suffisent pas à choisir. Une personne qui reste sous 15 000 € peut avoir intérêt à regarder le réel si ses dépenses admissibles sont durablement supérieures à 30 % des loyers. À l'inverse, un montant de travaux exceptionnel ne justifie pas toujours une option qui demande une comptabilité plus détaillée et peut engager le foyer pendant plusieurs années.
| Point de comparaison | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Base retenue | 70 % des recettes brutes après l'abattement forfaitaire de 30 %. | Recettes diminuées des charges réellement admissibles et justifiées. |
| Justificatifs | Pas de déduction facture par facture pour les charges ordinaires. | Factures, appels de fonds, contrats, relevés et preuves de paiement à conserver. |
| Intérêts d'emprunt | Ils sont compris dans le forfait et ne sont pas ajoutés séparément. | Ils sont examinés dans le calcul réel, avec des règles spécifiques en cas de déficit. |
| Déficit foncier | Le forfait ne permet pas de créer un déficit avec vos dépenses réelles. | Un résultat négatif peut apparaître, mais son imputation suit des conditions propres. |
Le résultat du simulateur est donc un signal de comparaison, pas une recommandation automatique. Vérifiez notamment si les charges saisies concernent bien la conservation ou la mise en location du bien et si elles ne sont pas récupérables auprès du locataire.
Exemple de simulation de revenus locatifs
Avec 12 000 € de loyers bruts, 2 200 € de charges hors intérêts, 1 200 € d'intérêts d'emprunt et une TMI de 30 %, le micro-foncier retient 8 400 €. Le réel retient 8 600 € : les charges et intérêts totalisent 3 400 €, alors que l'abattement du micro-foncier représente 3 600 €. Dans cet exemple, le micro-foncier reste légèrement plus bas.
Scénario travaux : si les charges admissibles passaient à 4 500 € et les intérêts à 1 800 €, le résultat réel serait de 5 700 €. La comparaison changerait alors en faveur du réel, sous réserve que les dépenses soient effectivement déductibles, documentées et rattachées aux revenus déclarés.
Scénario au-dessus du seuil : avec 18 000 € de recettes brutes, le micro-foncier est marqué comme indisponible dans l'outil et seule la simulation du réel reste exploitable comme première estimation.
Testez plusieurs années ou plusieurs hypothèses, mais gardez la même définition des loyers et des charges. Ne mélangez pas le remboursement du capital d'un prêt avec les intérêts et ne saisissez pas deux fois une dépense déjà comprise dans une provision régularisée.
Comment passer de la simulation à la déclaration ?
- Identifier la catégorie : confirmez que le bien est loué nu. Une location meublée relève en principe d'une autre catégorie fiscale.
- Totaliser les recettes : rassemblez les loyers encaissés et distinguez les charges récupérables selon leur traitement.
- Comparer les régimes : lancez le calcul impôt revenus fonciers avec vos montants de l'année, puis conservez l'hypothèse utilisée.
- Vérifier les charges : au réel, séparez réparation, entretien, amélioration, assurance, gestion, copropriété et financement ; une dépense personnelle ou non justifiée doit être écartée.
- Contrôler les formulaires : le micro-foncier est généralement reporté sur la déclaration 2042, tandis que le réel passe par la 2044 ou un formulaire spécial selon la situation.
- Archiver les preuves : conservez bail, relevés, appels de fonds, factures et calculs avec le millésime concerné.
Les cases et notices peuvent évoluer. Consultez les pages officielles du service public fiscal sur la location vide, du formulaire 2042 et de la déclaration 2044 avant de valider votre télédéclaration.
Limites, cas particuliers et confidentialité
Ce simulateur est adapté à une première comparaison d'une location nue ordinaire détenue par un particulier. Il ne traite pas automatiquement la location meublée, une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, les revenus fonciers étrangers, les dispositifs d'investissement spécifiques, les travaux de reconstruction, les déficits reportés ou les règles d'un bien détenu avec plusieurs associés.
Ne confondez pas les deux expressions : « revenus fonciers » concerne le revenu tiré de la location nue ; « taxe foncière » désigne un impôt local dû au titre d'un bien immobilier. Pour cette dernière, consultez le guide taxe foncière 2026 plutôt que ce calculateur.
Les données saisies restent dans votre navigateur : le script de calcul est chargé depuis le site et ne transmet pas les montants à une API. Supprimez ou réinitialisez le formulaire si vous utilisez un appareil partagé. Cette propriété ne rend pas le résultat officiel ; elle explique seulement le traitement local des valeurs.
Pour approfondir, comparez aussi le guide des revenus fonciers, le simulateur général d'impôt 2026 et la page consacrée aux frais réels. Ces outils n'ont pas le même périmètre : leurs résultats ne doivent pas être additionnés.
FAQ sur le simulateur impôts revenus fonciers
Le calculateur est-il un simulateur d'impôt foncier local ?
Non. Il estime les revenus fonciers provenant d'une location nue. La taxe foncière est un impôt local différent, dont le montant dépend notamment de la valeur cadastrale et des taux de la commune.
Que se passe-t-il si mes loyers dépassent 15 000 € ?
Le micro-foncier est alors marqué comme non disponible dans le calculateur. Vous pouvez continuer à examiner le régime réel, puis vérifier votre situation et les éventuelles exclusions avec la notice officielle.
Pourquoi les intérêts d'emprunt sont-ils séparés ?
Ils sont déjà couverts par le forfait du micro-foncier et ne doivent pas être ajoutés une seconde fois. Au réel, ils font partie des éléments à examiner et jouent un rôle particulier si le résultat devient déficitaire.
Le résultat réel négatif signifie-t-il un remboursement immédiat ?
Non. Il signale un déficit selon les valeurs saisies. L'imputation sur le revenu global, les plafonds et les reports dépendent de la nature des charges et des conditions applicables ; il faut les vérifier séparément.
Quelle page consulter pour préparer la déclaration ?
Commencez par le guide revenus fonciers, puis contrôlez les formulaires et notices sur impots.gouv.fr. Le calculateur sert à comparer une hypothèse, pas à remplacer la télédéclaration.
Sources et mise en garde
Les principes présentés s'appuient sur les ressources publiques de l'administration fiscale relatives à la location vide, aux déclarations 2042 et 2044 et aux revenus fonciers. Les taux, seuils, formulaires et exceptions peuvent évoluer : contrôlez le millésime correspondant à l'année de vos revenus.
Important : ce résultat est indicatif et ne constitue ni un avis fiscal ni une validation de vos charges. Pour une situation complexe ou un engagement important, demandez un conseil professionnel.