Calcul plus-value immobilière 2026 : simulateur gratuit
Estimez gratuitement l'impôt sur la vente d'une résidence secondaire, d'un logement locatif ou d'un autre bien immobilier en France. Ce simulateur distingue la plus-value brute, les deux abattements pour durée de détention, l'impôt à 19 %, les prélèvements sociaux à 17,2 % et la surtaxe éventuelle.
Calcul de la plus-value immobilière
Comment utiliser le simulateur plus-value immobilière 2026 ?
- Indiquez le prix et la date d'achat, puis le prix et la date prévus pour la vente.
- Précisez votre quote-part lorsque le bien est détenu en indivision ou en copropriété entre plusieurs vendeurs.
- Choisissez le forfait de 7,5 % ou les frais d'acquisition réels, selon l'option que vous pourrez justifier.
- Ajoutez les travaux admissibles au réel ou utilisez le forfait de 15 % lorsque la durée de détention dépasse cinq ans.
- Lancez le calcul pour obtenir les bases taxables, les deux abattements et le total estimatif.
Les calculs sont effectués localement dans votre navigateur. Les montants saisis ne sont pas envoyés à notre serveur. Le résultat sert à préparer une vente ou à comparer plusieurs hypothèses ; il ne remplace pas le calcul établi par le notaire.
Calcul plus-value immobilière : formule et bases taxables
La plus-value brute correspond au prix de cession corrigé des frais admis, diminué du prix d'acquisition majoré. Le prix de cession peut notamment être réduit de certaines dépenses supportées par le vendeur. Le prix d'acquisition peut être augmenté des frais d'acquisition et de certains travaux.
| Étape | Calcul utilisé | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Prix de cession net | Prix de vente − frais de cession admissibles | Seules les dépenses légalement admises et supportées par le vendeur doivent être retenues. |
| Prix d'acquisition majoré | Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux admissibles | Choisissez le réel ou le forfait applicable, sans doubler une même dépense. |
| Plus-value brute | Prix de cession net − prix d'acquisition majoré | Une moins-value immobilière privée n'est généralement pas imputée ici. |
| Impôt total estimé | 19 % + 17,2 % sur deux bases distinctes + surtaxe éventuelle | Les abattements ne progressent pas au même rythme pour les deux bases. |
Exemple : un bien acheté 200 000 € puis vendu 320 000 € après douze années complètes, avec 5 000 € de frais de vente, le forfait de 7,5 % pour l'acquisition et le forfait travaux de 15 %, produit une plus-value brute bien inférieure à la simple différence de 120 000 €. Le simulateur applique ensuite séparément les abattements d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Abattement pour durée de détention : 22 ans et 30 ans
La durée de détention se compte par années pleines entre l'acquisition et la cession. Aucun abattement ordinaire n'est appliqué pendant les cinq premières années. Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est ensuite de 6 % par année de la sixième à la vingt-et-unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième année. L'exonération de cette composante est donc totale après vingt-deux ans.
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième année, de 1,60 % la vingt-deuxième année, puis de 9 % par année de la vingt-troisième à la trentième année. L'exonération complète des prélèvements sociaux intervient après trente ans.
Taux d'impôt, prélèvements sociaux et surtaxe
Après l'abattement propre à l'impôt sur le revenu, la plus-value immobilière taxable est soumise au taux forfaitaire de 19 %. Après un second abattement, la base sociale est soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces deux montants ne doivent pas être calculés sur une base identique lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Une taxe supplémentaire peut concerner une plus-value immobilière imposable supérieure à 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 %, avec des mécanismes de lissage à l'entrée de certaines tranches. Le calcul dépend aussi du nombre de cédants et de la quote-part de chacun. Le simulateur applique le barème à la quote-part renseignée, mais une indivision, un démembrement, une SCI ou une situation de non-résident nécessite un contrôle personnalisé.
Exonération de la résidence principale et cas non simulés
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est en principe exonérée lorsque le logement constitue effectivement la résidence habituelle et principale du vendeur et que les autres conditions sont réunies. Cochez l'exonération uniquement si votre situation a été vérifiée, notamment lorsque le logement a été quitté avant la vente, mis en location, occupé gratuitement ou détenu au moyen d'une structure.
Le simulateur applique aussi l'exonération simple lorsque votre quote-part du prix de cession ne dépasse pas 15 000 €. D'autres exonérations ou régimes particuliers peuvent exister : première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, vente par certaines personnes âgées ou invalides, expropriation, remembrement, cession à certains organismes ou règles propres aux non-résidents. Ils ne sont pas appliqués automatiquement par cet outil.
Le simulateur ne traite pas non plus les terrains à bâtir, les opérations professionnelles de marchand de biens, les biens inscrits à l'actif d'une entreprise, les régimes de sociétés complexes ni tous les ajustements liés à des donations ou successions. Pour une location meublée non professionnelle, faites contrôler les amortissements susceptibles d'augmenter la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : ce retraitement LMNP n'est pas calculé ici.
Questions fréquentes sur le calcul de plus-value immobilière
Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?
Utilisez le prix de vente net des frais admissibles, puis retirez le prix d'achat majoré des frais d'acquisition et des travaux retenus. Appliquez ensuite les abattements correspondant au nombre d'années pleines de détention. Une résidence secondaire ne bénéficie pas automatiquement de l'exonération réservée à la résidence principale.
Peut-on ajouter 7,5 % de frais de notaire au prix d'achat ?
Pour une acquisition à titre onéreux, un forfait de 7,5 % peut être utilisé à la place des frais d'acquisition réels dans les conditions prévues. Comparez le forfait aux frais réels justifiables et conservez les actes et pièces nécessaires.
Quand le forfait travaux de 15 % est-il utilisable ?
Le forfait de 15 % du prix d'acquisition est proposé lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Il doit être comparé aux travaux réels admissibles. Les dépenses déjà prises en compte fiscalement ou non éligibles ne doivent pas être ajoutées une seconde fois.
À partir de quand la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
Hors exonération particulière, l'impôt sur le revenu est totalement effacé après vingt-deux ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux sont totalement effacés après trente ans.
Qui calcule et paie l'impôt lors de la vente ?
Dans la majorité des ventes immobilières, le notaire calcule la plus-value imposable, établit la déclaration correspondante et prélève l'impôt sur le prix de vente avant de reverser le solde au vendeur.
Outils fiscaux complémentaires
Une vente immobilière peut modifier vos revenus disponibles sans entrer dans le barème ordinaire de la même façon qu'un salaire. Pour votre situation globale, utilisez le simulateur d'impôts 2026. Vous pouvez aussi consulter le guide du revenu fiscal de référence et le simulateur de prélèvement à la source.